Location courte durée ou longue durée : tous les propriétaires à Asunción se posent la question, et presque toutes les réponses qui circulent sont intéressées. Voici la comparaison avec des données réelles d'occupation et de tarifs, et ce que la longue durée continue de faire mieux.
Les deux formules, sans caricature
La longue durée, c'est le modèle classique : un locataire, un contrat d'un ou deux ans, un montant fixe chaque mois. La courte durée transforme votre appartement en hébergement : des séjours de deux nuits à plusieurs semaines, un prix qui varie selon la demande, et une opération quotidienne derrière (annonces, voyageurs, ménage, entretien).
Aucune des deux n'est meilleure dans l'absolu. La bonne question n'est pas laquelle rapporte le plus en théorie, mais laquelle rapporte le plus pour votre appartement, dans votre quartier, avec votre tolérance à la variabilité.
Il existe aussi une voie intermédiaire que peu de propriétaires envisagent : les séjours meublés au mois, très recherchés par les cadres en mission et par les personnes qui s'installent au Paraguay. Le pays compte d'ailleurs pas mal d'expatriés qui y vivent trois ou quatre mois par an, entre deux allers-retours, et qui cherchent précisément ce type d'alternative : un logement meublé, prêt à vivre, sans s'engager sur un bail de deux ans. Moins de rotation que la location à la nuitée, plus de flexibilité qu'un contrat longue durée. Pour certains appartements, c'est le juste milieu.
Ce que disent les données réelles de la courte durée
Nous travaillons avec des comparables AirDNA sur les douze derniers mois, pour les zones où nous opérons. Deux exemples d'appartements deux chambres résument bien la situation :
- Zone Shopping del Sol / Manorá : tarif médian de 66 USD la nuit, occupation médiane de 73%, revenu potentiel annuel médian d'environ 14 800 USD bruts. Les gestions du haut du panier, avec des tarifs de 82 à 94 USD et une occupation proche de 77%, génèrent entre 21 000 et 25 000 USD bruts par an.
- Zone aéroport / Luque : tarif médian de 46 USD, occupation médiane de 56%, revenu potentiel médian d'environ 8 800 USD bruts. Le haut du panier de la zone tourne autour de 11 000 à 13 000 USD.
La donnée qui nous intéresse le plus dans cette série n'est pas la moyenne : c'est l'écart entre la médiane et le haut du panier. Même quartier, même type d'appartement, presque le double de revenu. Cette différence, c'est la décoration et l'aménagement du bien (essentiels pour qu'un appartement fonctionne en courte durée), la tarification dynamique, la rapidité de réponse, la qualité de l'annonce et les avis accumulés. Autrement dit : la gestion.
Du brut au net : les calculs que personne ne montre
Le revenu AirDNA est brut. Avant de le comparer à une location traditionnelle, il faut soustraire ce que coûte la courte durée :
- La commission de gestion : chez MOA Properties, 20% des revenus d'hébergement.
- La commission de la plateforme : depuis 2026, Airbnb applique un frais unique côté hôte d'environ 15% du montant de la réservation, prélevé sur le versement.
- Les charges de l'appartement qui existent quelle que soit la formule : charges de copropriété, électricité, eau, internet, taxe foncière.
- Le ménage n'entre pas dans la liste : c'est le voyageur qui le paie à chaque réservation.
Dans nos modèles de projection, une fois absolument tout payé, il reste au propriétaire entre la moitié et 60% du brut, selon la zone et la surface. Si vous voulez voir l'exercice appliqué à votre cas, demandez une estimation de rentabilité personnalisée : nous la faisons avec ces mêmes données, pas avec des promesses.
Un ordre de grandeur, pour illustrer
Prenons le deux chambres médian de la zone Shopping del Sol / Manorá : environ 14 800 USD bruts par an. En appliquant le modèle de coûts complet, il reste de l'ordre de 8 500 à 9 000 USD nets par an. Le même appartement, géré au niveau du haut du panier de la zone, avec 21 000 à 25 000 USD bruts, laisse entre 12 000 et 15 000 USD nets. La gestion n'est pas un détail : c'est la variable qui fait le plus bouger le résultat.
Et la comparaison avec le contrat annuel ? Nous ne publions pas ici de chiffre de location traditionnelle, parce qu'il varie trop selon l'immeuble et l'étage : nous l'incluons dans l'estimation personnalisée, avec les valeurs de marché actuelles pour votre zone. Un conseil qui vaut pour tout le monde : comparez des années complètes, jamais le meilleur mois. La courte durée a ses saisons, et le pic de novembre n'est pas votre revenu de février.
Ce que la longue durée fait mieux
Nous serions de mauvais conseillers si nous la présentions comme dépassée. En faveur du contrat traditionnel :
- Prévisibilité : le même montant chaque mois, sans basse saison.
- Moins d'opération : pas de rotation de voyageurs ni de logistique hebdomadaire.
- Pas d'investissement initial : pas besoin de meubler ni d'équiper.
- Simplicité : pour un appartement dans une zone sans demande touristique ni corporative, c'est souvent la bonne option.
Ses limites sont connues aussi : le prix ne s'ajuste qu'une fois par an, l'appartement reste indisponible pour vous pendant toute la durée du contrat, et récupérer le bien ou changer de locataire prend du temps, avec des garanties à traiter et des mois de préavis. À chaque changement de locataire, il faut aussi payer à l'agent immobilier l'équivalent de 50% d'un mois de loyer, un coût qui revient à chaque rotation.
La décision en un coup d'œil
| Contrat de longue durée | Courte durée avec gestion |
|---|---|
| Revenu fixe, ajusté une fois par an | Revenu variable qui suit la demande |
| Un seul locataire pendant des années | Prix recalibré nuit après nuit |
| Vous ne disposez pas de l'appartement | Vous bloquez des dates pour votre usage personnel |
| Pas d'investissement en mobilier | Nécessite de meubler et d'équiper |
| Changer de locataire prend des mois | Ménage professionnel après chaque séjour |
Comment décider selon votre bien
Quatre critères concentrent 90% de la décision :
- Emplacement : la courte durée vit de la demande. Dans la zone exécutive (le « nouveau centre ») ou près de l'aéroport, elle existe ; dans une zone purement résidentielle et éloignée, ne l'inventez pas.
- L'immeuble : piscine, salle de sport et parking font grimper le tarif à la nuitée. Le règlement de copropriété a aussi son mot à dire : vérifiez qu'il autorise les séjours courts avant de vous décider.
- Votre besoin de flexibilité : si vous voulez utiliser l'appartement lors de vos visites au Paraguay, la courte durée est la seule formule compatible.
- Votre tolérance à la variabilité : si un mois faible vous empêche de dormir, le contrat fixe a une valeur qu'aucun chiffre ne capture.
Si vous penchez pour la courte durée, l'étape suivante est de comprendre comment fonctionne la gestion de bout en bout, depuis la préparation de l'appartement jusqu'au premier versement.